水皮:去库存两大重要信号 政策和市场的距离有多远?

更新日期:2022年06月10日

       水皮去库存基本告一段落。
       标志性事件是:一是内蒙古呼和浩特市宣布全面停止房地产去库存管控措施, 二是长春市宣布停止棚改棚改货币化安置措施。之所以成为标志性事件, 是因为呼和浩特可以说是上一轮房地产刺激扩张的排头兵, 也是第一个解禁限购贷的城市, 而长春棚户区改造在全国范围内具有示范效应。
       国家。 , 而货币化安置成为近年来基础货币不断扩容的重要原因。政策和市场的距离远比一张纸远, 反射的弧线要长得多。去库存针对的是一开始就严重积压的三四线城市房地产。三四线楼盘的过度开发, 根源在于开发商的错误判断。一二线城市房价暴涨后, 土地成本大幅上涨, 大量开发商无法参与竞拍, 假设三四线城市一二线城市的后来者。随着投资的热潮, 敏感的开发者立即意识到了逻辑错误, 但很多人后来意识到了这一点。深陷其中,

无法自拔, 政府扮演了救世主的角色。从理论上讲, 去库存意味着最后还有库存, 库存的形成就是供过于求, 即使讨价还价, 也卖不出去。这就是“鬼城”的形成。归根结底, 房子是用来住的, 没有人没有需求, 没有需求怎么囤货?但是, 但是。奇迹发生了。三四线城市的房价实际上已经上涨了, 而且涨幅很大。呼和浩特等城市的房价已经达到每平方米9000元。在预期涨价的影响下, 甚至出现了一些地方一房难求的现象, 买房要抽签!供求规律被如此颠覆, 谁能给个合理的解释?棚改货币化是可以解释的。毫无疑问, 棚户区改造是一项利国利民的工程。棚改释放的需求, 确实成为三四线城市去库存的有力支撑。过去, 棚户区安置基本是实物安置。是1:1的安置, 供需对应且平衡, 对房价的影响微乎其微, 可以忽略不计。但是, 2015年推出的货币化安置计划就不一样了。补偿计划以货币形式分配给家庭。在为拆迁户提供多种自由选择的同时, 也在不经意间放大了需求。因为房地产可以抵押, 几乎所有人都有改善居住环境和品质的需求, 愿意在有生之年提前过上好日子, 并利用抵押来放大住房需求。比如实物安置, 100平米换100平米住房, 需求没有放大, 但货币化的话, 1平米算1万元, 100平米就是100万元, 普通人们拿到100万元现金去买房的时候, 大部分人没有现金买那么多, 一次性全部卖掉。相反, 他们使用抵押贷款来支付首付。如果是20%, 杠杆实际上是5倍, 如果是30%, 杠杆是3倍以上。 .换句话说, 100 万现金可以对应 500 万房地产或300万楼盘, 需求被无意放大3-5倍, 如果这个需求在短时间内释放出来, 任何地方的房价都会掀起波澜。货币化安置规模有多大?据国家开发银行统计, 自2014年4月央行设立PSL抵押补充贷款以来, 历年PSL抵押补充贷款数量分别为3831亿、6981亿、9714亿和6350亿。
        2018年上半年, 这个数字接近5000亿, 总计3万。 1亿元左右, PSL投资的政策性银行主要有3家, 国开行只是其中之一, 2016年和2017年占比分别为66%和48%。可见PSL的整体规模还是相当可观的, 难怪有人把三四线房价上涨的推手归咎于这个PSL。当然, PSL引起大家关注的更重要的原因是PSL投资的基础货币就是基础货币。 3年近4万亿的基础货​​币, 也在一定程度上为流动性泛滥提供了活水源。
       这大概就是M2在外汇中的原因。在人民币投资只减不增的情况下, 增长8.5%左右的原因仍然是增长8.5%左右的原因。如今, PSL的减持和停牌是去杠杆的底线。顺便说一句, PSL,

被戏称为“胖到死”。

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